提示：在物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)存在瑕疵的情況下，法院可以根據(jù)具體的案件情況，調(diào)整涉案業(yè)主在特定欠費(fèi)期間內(nèi)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)。
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【案情】
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2009年9月20日某小區(qū)業(yè)委會與某物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，約定由某物業(yè)管理公司為該小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。合同約定某物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)的區(qū)域包括了產(chǎn)權(quán)登記在某物業(yè)發(fā)展公司名下的車庫（共計(jì)114個(gè)車位）。同年9月23日，該業(yè)委會與某物業(yè)管理公司就小區(qū)車庫管理問題和公共收益問題簽訂《物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》，約定車位部分的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為80元/月·車位。某物業(yè)管理公司進(jìn)駐小區(qū)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)以來，僅對該小區(qū)進(jìn)行了公共物業(yè)服務(wù)，并未負(fù)責(zé)小區(qū)車庫內(nèi)專有部分的清潔衛(wèi)生及經(jīng)營管理。
2012年8月某物業(yè)管理公司曾起訴要求某物業(yè)發(fā)展公司支付2011年3月10日至2012年8月9日期間拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)。2012年10月，法院判決某物業(yè)發(fā)展公司按照30元/車位·月的標(biāo)準(zhǔn)向某物業(yè)管理公司支付上述期間的公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
自2012年8月10日起車庫的公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)，某物業(yè)發(fā)展公司并未向某物業(yè)管理公司交納，某物業(yè)管理公司遂起訴至法院，請求判決某物業(yè)發(fā)展公司支付2012年8月9日至2014年1月9日期間小區(qū)車庫18個(gè)月的公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)61560元[30元/車位·月×114個(gè)（車位數(shù)）×18月]以及截止至2013年1月9日拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的違約金47093.40元。
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【律師評析】
在業(yè)主提出的抗辯事由成立或部分成立的情況下，法院可否主動調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)？考慮到物業(yè)糾紛矛盾的特殊性，應(yīng)當(dāng)賦予法院一定的調(diào)整權(quán)，以使物業(yè)服務(wù)合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系回復(fù)到均衡狀態(tài)。這種調(diào)整權(quán)在性質(zhì)上屬于司法自由裁量權(quán)的范疇，體現(xiàn)的是法學(xué)方法論中的利益衡量解釋方法的具體運(yùn)用。在處理此類糾紛案件時(shí)，應(yīng)注意這樣兩個(gè)問題：一是限定調(diào)整權(quán)適用的期間范圍，調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的期間應(yīng)僅限于對個(gè)案訴訟請求中法院予以審查認(rèn)定的欠費(fèi)期間；二是限定調(diào)整權(quán)適用的對象范圍，調(diào)整后的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)僅適用于涉入司法過程并提出相應(yīng)有效抗辯的業(yè)主。
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【裁判】
庭審中，某物業(yè)發(fā)展公司認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同系雙務(wù)合同，某物業(yè)管理公司要求某物業(yè)發(fā)展公司履行交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)義務(wù)的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)全面履行自己的物業(yè)服務(wù)義務(wù)。但本案中，某物業(yè)管理公司并未維修、養(yǎng)護(hù)和管理小區(qū)公共設(shè)施（如污水管、上下水管道、落水管、排水管），亦未對業(yè)主向車庫傾倒垃圾的行為進(jìn)行制止，已嚴(yán)重影響車庫的正常使用，給某物業(yè)發(fā)展公司造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，故某物業(yè)發(fā)展公司拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)系行使抗辯權(quán)的合法行為。案件審理過程中，法官對小區(qū)車庫進(jìn)行了現(xiàn)場勘驗(yàn)，勘驗(yàn)結(jié)果顯示車庫內(nèi)部多處墻面滲水、多處公共水管滲漏，致使車庫地面大面積積水。
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法院經(jīng)審理認(rèn)為，本案證據(jù)顯示，某物業(yè)管理公司所提供的物業(yè)服務(wù)卻存有一定瑕疵，未能全面履行合同所約定的物業(yè)服務(wù)義務(wù)，但是，這并不足以免除某物業(yè)發(fā)展公司的交費(fèi)義務(wù)?？紤]到某物業(yè)管理公司已履行部分物業(yè)服務(wù)義務(wù)，酌情將涉訟期間車庫的公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)降至20元/車位·月。按此標(biāo)準(zhǔn)，自2012年8月10日至2014年1月9日期間，某物業(yè)發(fā)展公司應(yīng)當(dāng)支付某物業(yè)管理公司公共物業(yè)服務(wù)費(fèi)41040元[20元/車位·月×114個(gè)（車位數(shù)）×18月]。
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關(guān)于某物業(yè)管理公司要求某物業(yè)發(fā)展公司支付遲延交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)滯納金的訴訟請求，雖然某物業(yè)發(fā)展公司提出的抗辯理由不足以構(gòu)成拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的正當(dāng)理由，但本案查明的事實(shí)已反映了某物業(yè)管理公司提供物業(yè)服務(wù)中的瑕疵，故對此項(xiàng)訴訟請求，法院不予支持。
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