房屋租賃中無權(quán)代理、表見代理與冒名頂替的區(qū)別

?【案情】

2016年11月15日，丁一和“馬六”簽訂了一份房屋租賃合同。事實(shí)上，與丁一簽訂合同的人并非真正的“馬六”，而是鄭某。鄭某與馬六系同學(xué)，馬六出國后，將房屋鑰匙交予鄭某，請鄭某幫忙有時間看看房屋是否漏水。而鄭某卻假冒“馬六”的身份將該房屋出租，并將租金占為己有。馬六因急事回國發(fā)現(xiàn)該房屋被丁一占用居住，于是對丁一發(fā)出“逐客令”。

?【評析】

第一，概念上，冒名頂替是指冒用他人身份并以他人的名義處分財產(chǎn)或者從事其他民事活動的行為。無權(quán)代理是指代理人沒有代理權(quán)卻實(shí)施代理行為。表見代理，指被代理人的行為讓善意第三人相信無權(quán)代理人具有代理權(quán),并與無權(quán)代理人進(jìn)行某項(xiàng)交易,交將法律效果強(qiáng)加于被代理人的一種代理。

第二，結(jié)構(gòu)上，冒名頂替所從事的活動自始至終僅存在雙方結(jié)構(gòu)，本案中表現(xiàn)為“馬六”與丁一雙方關(guān)系。而無權(quán)代理與表見代理存在的是三方結(jié)構(gòu)，即被代理人、代理人，相對人三方結(jié)構(gòu)。

?第三，無權(quán)代理的代理人可以說在某種程度上是為了被代理人的利益，而冒名頂替卻是從根本上違背了被冒名者的意愿。本案中，鄭某將房屋出租的行為并不是為了馬六的利益，而是利用馬六獲取不當(dāng)?shù)美Ｆ浯?，無權(quán)代理是用代理人的身份進(jìn)行活動，而冒名頂替卻是自稱本人，表現(xiàn)為本案中的鄭某自稱為“馬六”。再次，無權(quán)代理通常不會侵權(quán)，而冒名頂替則是侵權(quán)行為，本案的鄭某不僅侵犯了馬六的姓名權(quán)，同時侵犯了馬六的財產(chǎn)權(quán)。

?本案中，丁一并不是信賴鄭某具有代理權(quán)，而是相信了鄭某就是“馬六”本人。雖然相對人都產(chǎn)生了信賴，但是，表見代理中，相對人信賴的是代理人具備代理權(quán)。而冒名頂替行為中的相對人信賴的是直接交易的相對人是真正的權(quán)利人，即本案中丁一相信鄭某就是房屋所有權(quán)人“馬六”。

? 可見，冒名頂替與無權(quán)代理和表見代理有著本質(zhì)的區(qū)別。

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