【案情】

某度假村有限公司與張某夫婦予2010年2月19日簽訂了預售商品房買賣合同，首付款112萬元，余款400萬元由張某夫婦、某度假村有限公司與交通銀行某支行簽訂房產(chǎn)抵押貸款合同。因張某夫婦未按約還款，交通銀行訴至人民法院。法院判決張某夫婦償還借款本金、利息等373萬余元，某度假村有限公司承擔連帶清償責任。

此外，張某與他人有民間借貸糾紛一案，法院預查封了張某購買的某處別墅，并判決要求孫張某夫婦對其償還1000萬元款項，后該案經(jīng)申請立案執(zhí)行某度假村有限公司對此提出執(zhí)行異議，要求中止執(zhí)行該措施。

【評析】

一、法院預查封不影響預售商品房合同當事人行使約定解除權(quán)。

首先，預查封是法定的一種強制執(zhí)行措施，目的是禁止除查封機關(guān)以外的主體對查封財產(chǎn)進行有害處分。本案中，所涉的售房合同中約定了開發(fā)商承擔還貸保證責任后未能受償可以解除合同。購房人在預查封時應(yīng)當能預料有解除合同的風險，但這并不會有因合同解除額外增加減損的可能，因此約定解除權(quán)可以行使。

其次，合同約定的解除條件已經(jīng)達成。根據(jù)《合同法》第九十三條第二款相關(guān)規(guī)定，“當事人可以同一方約定解除合同的條件。當解除合同的條件達成時，解除權(quán)人可以解除合同。”本案中，某度假村有限公司與張某簽訂合同明確約定了解約條款。而某度假村有限公司承擔保證責任、未能受償?shù)慕饧s條件已經(jīng)達成，該公司選擇訴訟途徑解除合同，應(yīng)當準許。

最后，商品房買賣合同的目的沒有實現(xiàn)。本案某度假村有限公司在承擔連帶的還貸保證責任后，卻無法獲取房產(chǎn)對價的合同目的。根據(jù)“商品房買賣解釋”規(guī)定，無法訂立擔保貸款合同(即無法足額支付房款)從而無法繼續(xù)履行買賣合同，對方有權(quán)利請求解除合同。而買受人因未履行還款義務(wù)導致出賣人承擔連帶保證責任，與不能簽訂擔保貸款合同導致房屋買賣合同無法履行，在本質(zhì)上具有相同的性質(zhì)。

二、預售商品房合同經(jīng)裁判解除后，法院應(yīng)當中止預查封房屋，但對于被執(zhí)行人在開發(fā)商處的到期債權(quán)有權(quán)利執(zhí)行預查封。

關(guān)于程序方面。預查封裁定和協(xié)助執(zhí)行通知書應(yīng)一并送達開發(fā)商，告知預查封效力及此后要求解除合同的相關(guān)義務(wù)。同時在商品房買賣合同糾紛中，銀行作為擔保權(quán)人，可通過有獨立請求第三人身份或合并審理方式來解決擔保貸款糾紛。

關(guān)于實體方面。首先，依據(jù)合同法，合同解除后，已經(jīng)履行的，當事人有權(quán)利要求恢復原狀以及采取其他補救措施，并有權(quán)利要求賠償其損失。其次，出賣人返還的購房款包括買受人已實際支付的款項和購房貸款，不能就已履行擔保責任而主張債務(wù)抵銷。最后，關(guān)于解除合同的訴訟中相關(guān)違約金或利息、訴訟成本等損失，應(yīng)于預查封債權(quán)實現(xiàn)之后受償。

【裁判】

對于某度假村有限公司上訴張某夫婦房屋買賣合同糾紛一案，法院判定：解除某度假村有限公司與張某夫婦于2010年2月19日簽訂的商品房買賣合同，并依照民事訴訟法第二百二十七條之規(guī)定，裁定中止對涉案房屋的有關(guān)執(zhí)行。