房屋買賣未辦理產(chǎn)權(quán)登記能得到保護(hù)嗎？

【案情】

原告姜某與第三人某房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂房屋買賣合同一份，約定姜某購買該公司開發(fā)的某小區(qū)6號(hào)樓2單元301室樓房一套，房屋價(jià)款38萬元。

后姜某交納購房首付款114 000元后直接入住該房屋，雙方一直未辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。兩年后，房產(chǎn)開發(fā)公司又與第三人鄭某簽訂房屋買賣合同，將涉案房屋以50萬的價(jià)格賣給鄭某。被告市房管局根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)為鄭某辦理了該房屋的產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)并為鄭某頒發(fā)了房產(chǎn)證。

原告姜某訴稱，房產(chǎn)公司明知該涉案房屋已賣給原告仍惡意進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，房管局未盡合理審慎義務(wù)錯(cuò)誤辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，請(qǐng)求法院依法撤銷房管局為第三人鄭某頒發(fā)的房產(chǎn)證。被告市房管局辯稱，其對(duì)涉案房屋存在一房二賣情形并不知情，被告經(jīng)審查當(dāng)事人提供的申請(qǐng)房屋登記材料確認(rèn)無誤后予以登記，符合法律規(guī)定。第三人某房產(chǎn)開發(fā)公司與鄭某均主姜雙方交易行為真實(shí)并認(rèn)為登記行為合法。

【評(píng)析】

案中原告與某房產(chǎn)開發(fā)公司自愿簽訂房屋買賣合同且實(shí)際履行，合同依法是具有法律效力的。然據(jù)我國法律規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)買賣行為僅是設(shè)立物權(quán)之原因行為。姜某沒有辦理登記手續(xù)，故交易房屋之所有權(quán)仍歸房產(chǎn)公司所有。此種情況下，姜某與房產(chǎn)公司只是設(shè)定了債權(quán)而沒有轉(zhuǎn)移物權(quán)，姜某就該房屋對(duì)房產(chǎn)公司僅享有有效債權(quán)并可據(jù)此與之對(duì)抗，但其不能基于物權(quán)的請(qǐng)求權(quán)而向第三人房產(chǎn)公司或鄭某主姜權(quán)利。

案中第三人鄭某系以房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移為目的并以合理價(jià)格善意受讓，其與房產(chǎn)公司的交易行為既非惡意串通損害姜某的正常交易，并無其他違法情形，故該交易行為根本不存在無效或撤銷之可能。在此基礎(chǔ)上，緣于我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)經(jīng)依法登記發(fā)生效力的變動(dòng)方式，第三人鄭某在受讓涉案房產(chǎn)并經(jīng)登記公示后，即取得此房產(chǎn)所有權(quán)。根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)之原則，其享有之房屋所有權(quán)應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)。

被告市房管局于權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全之情況下，根據(jù)當(dāng)事人的申請(qǐng)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書，符合符合《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定，其登記發(fā)證行為完全具備合法要件，因而具有合法性。

基于以上原因，原告姜某因未辦理過戶登記，其房產(chǎn)交易行為無法得到法律保護(hù)。